今回はいつもご紹介している海外不動産がどうゆうものかメリットやデメリットも含めて徹底解説していきます。
まずなぜ最近になって海外不動産が注目を浴びているかというと、
利回りの良さなど勿論ありますが、やはり日本の高齢化や不動産市場の成熟度合いが大きく関わっています。
高齢化について良い悪いは別にして、
この先、日本で不動産投資を考えると厳しいものがあります。
日本の平均年齢は46歳と世界トップクラス
大阪など西日本はまだ利回りが確保できる物件もあるのですが、
東京はもう飽和状態で、競合も沢山いる状態で個人投資家にとって非常に厳しい状態となっております。
海外に不動産を持つメリットを解説
・日本(特に東京)と比べると高い利回り
物件によるところが大きいですが、日本に比べると平均的に利回りが高い所が多いです。
特に東南アジアでは今現在、人口が増加して住宅需要が増していますのでこれからのインカムゲイン
キャピタルゲインに期待が出来ます。
・不動産価格上昇による売却益(キャピタルゲイン)
海外不動産、特に東南アジアへの投資はここがメインなのではないでしょうか。
カンボジアでは田舎ですらこういった値上がり方も見せているので、
キャピタルゲインに期待して投資する方がほとんどなのではないでしょうか。
アジア太平洋に強いネットワークを持つ不動産会社CBREのレポートによると、
プノンペンの地価が2015年は対前年比で8.4％上昇したとしている。
特にプノンペンの北西に位置するセンソック区はインフラ開発で急速な成長をしており、
2013年末まで平方メートルあたり380ドルだったが、
2016年前半には平方メートルあたり690ドルと増加を見せる。
引用：http://business-partners.asia/cambodia/guide/148/
・プレビルド方式なので支払い計画も立てやすい
実際海外の不動産はプレビルドといわれる方式が一般的なのですが、
プレビルド方式とはまだ完成していない物件を購入することで、
頭金を支払い、その後定期的にお金を支払っていくというシステムです。
なので支払い計画が立てやすく購入しやすいというメリットがあります。
その分デメリットがあり、途中で建設資金がショートして建物が建たないということもあるので、
建設会社の見極めはとても重要になってきます。
そこで以下のような日系企業が携わっている物件は確実ではないですが、安心できる材料ではありますね。
セミナー一覧
プレビルド投資なるものも
そんなプレビルドでは第一期、第二期などと工期が分かれているのですが、
勿論リスクが大きい第一期が一番値段が安いです。
第一期から第二期は一概には言えませんが１５～２０％ぐらい価格が上がるので、
不動産価格の上昇があれば第一期で購入して、
まだ完成していない第二期、第三期の時点で売却し建物も完成していないうちに
売却益(キャピタルゲイン)を得ることもできます。
・高い節税効果
日本の不動産はもちろんですが、
海外の不動産も減価償却が可能で高い節税効果が期待できます。
後程出てきますが、公庫融資の際に担当して頂く税理士の先生の
ご紹介が可能なので、もし気になる方はお問合せからご連絡下さい。
・分散投資
『同じ不動産を購入するなら』と分散投資で将来性のある海外の不動産を
ポートフォリオに組み込んでいる方が増加しています。
また通貨の分散としてこれから価値が下がっていく可能性のある日本円に一極集中させるのではなく、
ドルなどほかの通貨での資産を持って何かあった時のリスク分散が出来ます。
海外不動産を持つデメリット
・融資可能な銀行が少ない
日本ではスルガ銀行、オリックス銀行などが海外不動産投資に融資をおこなっています。
弊社がオススメしているのは日本政策金融公庫をの融資を利用した海外不動産『事業』です。
投資ではなくあくまでも『不動産事業』として融資を申請します。
金融公庫は審査など銀行に比べて厳しいので、税理士の先生など金融公庫の審査を通したことのある
方にお願いして作戦を練った方がいいでしょう。
でないと審査に落ちるとその実績が残ってしまいますので融資は厳しくなります。
そちらについてはセミナーで説明しています。
コチラの記事でも書いています。
・情報の取得が難しい
海外だと英語がわからないとどうしても情報の取得が難しいです。
しかし以下の記事には英語を一切話さなくても海外の不動産情報を取得する方法を公開しています!!
ざっくりお伝えしますと、以下の3点を公開しています。
・仲介業者を上手く使う方法
・現地の日本人と知り合う方法
・よくはまる購入後のトラブル
・為替リスク
これはどうしようもない部分ではございますが、
不動産は大きなお金なので値動き一つで何万、何十万円も変わりメリットにもなりうるので
為替の動きには注目して支払時期を設定したいですね。
・国ごとに違うルール
こちらもどうしようもないですが、
東南アジアなどの新興国は特に知っていると得をする『抜け道』と
まではいきませんが合法的にしっていないと損をする情報がよくあります。
なので現地に詳しい仲介業者を選ぶのが大事になってきます。
弊社ですとカンボジア、ベトナムは専門としているので不動産取得や運営、管理の部分
でのノウハウは持っていると自負しています。
もし今カンボジア、ベトナムで不動産取得をお考えの方は一度ご相談下さいませ。
東南アジアの人気国での不動産事情紹介
カンボジア
カンボジアの強みはなんと言っても主流通貨が米ドルという事。
タイはバーツ、フィリピンはペソなど東南アジアは自国通貨が主流なのですが、
カンボジアは自国通貨のリエルに合わせて米ドルも流通しています。
そして現地に米ドル口座を作ることも可能です。
そのメリットや米ドルでの定期預金の金利の高さから口座だけ作る方もたくさんいらっしゃいます。
米ドル口座が作れるメリットはこちらで公開しています。
現地のアクレダ銀行ではオリックス、三井住友が出資しており、その成長率の高さがうかがえます。
またカンボジアは国民の平均年齢が24歳と東南アジアでもトップクラスに若く、
出生率も1人当たり2.6人とこれまた東南アジアでトップクラスに多いのでこれからの成長は
ほぼ確実なのではないでしょうか。少なくとも住宅需要は人口と、経済発展と共に増加していくので
これからに期待できる国としてポテンシャルを秘めています。
ベトナム
ベトナムは今まさに不動産市場が盛り上がりを見せている国です。
2020年には国民の約半数の4400万人が中流階級に該当すると言われています。
なので、現地人の方の住宅需要が非常に大きいのです。
ということは不動産購入後の売却時の出口戦略として、外国人への転売だけでなく
現地人の方もターゲットにできるということは売却時に売れやすくなるということです。
また不動産市場が盛り上がっていると言いましたが、
コチラをご覧ください。
コンドミニアム新規発売数推移
コンドミニアム販売数推移
コンドミニアムの『新規発売数』と『販売数』の推移です。
グラフがほぼ一緒なのがわかります。つまり発売したコンドミニアムは
ほぼ売れているという状況なのがわかります。
2017年の予想では43000戸のうち41000戸が売れると予想されています。
そしてそしてベトナムでは一つの不動産の7割が現地の方が購入
しなければならないので非常に安定した市場といえるでしょう。
タイ
いまやバンコクは東南アジアでもトップクラスに発展している都市で
現地にいるとまるで大阪の難波にいるような感覚を覚えてしまうぐらい発展している街です。
景色だけ見れば日本と変わりませんね
さて経済的な視点から見るとタイのGDPは約4000億ドルとASEANでも2番目に高く、
1人当たりGDPは約6000ドルとなっています。
そして写真のような鉄道や現在高速道路の拡大事業が動いており、
その周辺の土地値はほぼ確実に上がると言われています。
日本も協力している高速鉄道計画
タイで現在進んでいるのがこの高速鉄道計画で、
まだ詳細は分かっていませんが2018年度中にも着工される予定です。
詳細はコチラの記事で公開しています。
そしてそして鉄道も拡大中でバンコクにはBTS(高架鉄道)ARL(エアポートリンク)、MRT(地下鉄・高架鉄道)という路線が走っており、
2016年には日本製のパープルラインが開通し、昨年2017年にはイエローライン、オレンジラインが着工して
リアルタイムで工事が進んでいます。
フィリピン
フィリピンの突出している点はやはり人口が約1億人でASEAN第2位という点ではないでしょうか。
しかもフィリピンには人口が増えるある要因がありまして、
これからも中々減少傾向にはならないだろうと言われています。
そんな人口が増加し続ける一つの要因はコチラで公開しています。
出生率を見ると1人当たり約3人子供を生んでいることになります。
この数字は驚異的で東南アジアではトップクラスに高いといえるでしょう。
先程も書きましたが人口が増加すれば住宅需要が必ず出てくるので
そしてほかの東南アジアの国々と比べると違うのが国民の識字率も高く英語がどこでも通じます!!
投資家のなかでは
『英語が通じる国じゃないと投資しない』
という方もいらっしゃるのでそうゆう方には非常にオススメしたい国です。
ラオス
ラオスはベトナム、カンボジアに次ぐ経済成長と言われており感覚的には
まだ発展しているとは言い難い部分があります。
しかしラオスには他の国にはない非常に大きな強みがあります。
それが水力発電。
ラオスは国土の8割が山岳地帯でその地形を活かした水力発電が有名です。
そこで発電した電気は様々な国に輸出しており
インドシナ全体人口約2億5000万人の電力供給に大きく貢献しています。
また関西電力もラオスに巨大なダムを建設しており、その規模の大きさや
安定的収入の大きさが伺えます。
人口も東南アジアで一番若く将来的に大きく発展する国なのではないでしょうか。
ラオスの詳細はコチラの記事で公開しています。
マレーシア
マレーシアは外国人が土地を購入できるという点が大きいです。
基本的に海外は外国人は土地を購入することは不可能なのですが、
マレーシアは企業の受け入れもそうですが、外国の投資家も受け入れています。
ただ投資できる金額が100万リンギット以上(2700万円)なので
ハードルが高い部分があります。
ちなみに経済特区内は100万リンギット以下で購入できます。
マレーシアは「2020年までに先進国になる」という目標を掲げた
「ビジョン2020」を打ち出していますが現状を見る限り難しいかもしれません。
税金など取得する際に必要なものはコチラで公開しています。
東南アジアでの投資判断基準は
東南アジアといっても様々な国があるので、「インカムゲイン」なのか
「キャピタルゲイン」を狙うのかを絞った方がよいでしょう。
カンボジアなどはいい例で正直インカムゲインを狙うなら他のタイやフィリピン、ベトナムの方がいいとは思いますが
その先の大きなキャピタルゲインを狙うならカンボジアの方が良いのではと思います。
裏技的合わせ技も
またカンボジアは米ドル口座が作れて預金金利も非常に高いので、
インカムゲインをそのまま現地口座に入れるという合わせ技も可能です。
詳細はこちらで公開しています!!
なのでもし東南アジアでお考えの方はセミナーにご来場いただくか、
こちらからお問合せ頂けましたらいろいろとご説明させて頂きます。
海外不動産セミナー一覧
購入後のよくあるトラブルや回避の秘訣を公開!!
これまで購入前のメリットや国ごとに違う特徴をご紹介してきましたが、
覚えて頂きたいことがあります。
それは海外の不動産は『購入後が一番大事』ということです。
日本国内であればなにかあればすぐに見に行けますし、
距離があったとしても管理会社に電話一本で済みますが、海外はそうもいきません。
なので管理会社の選定や何かあった時の対応を購入前に考えておく必要があります。
管理は現地日系企業に任せるのがベター
英語が話せるなら状況は変わってきますが、
そうでないなら基本的に日系企業に任せるのがよいでしょう。
料金は現地企業に比べて割高ですが、そこには日本のルールが適用するという
とても大きなバリューがあります。
特に多いのが任せたはいいが、全然連絡もなくどうなっているのかわからないという
完全ほったらかし状態にある方など。
ひどい方では勝手に部屋を使われていたなんて事例もあります。
コチラは特殊なケースになりますが、なんにせよそんな時に日本語で対応もしてくれない会社は厳しいですよね。
そしてそんなひどいことをされても基本的に自己責任『そんな管理会社に任せた人が悪い』となり、
泣き寝入りのパターンが非常に多いので気を付けてください。
現地の最新情報がわかる
売却時や運用する時に現地の情報は必要不可欠となってきます。
なので現地の様々な日系の管理会社と繋がっておき情報を得ることが大事です。
情報の信憑性を高める為にも数社と繋がるのが大事です。
購入した仲介業者の方にご紹介して頂くのが1番でしょう。
逆にご紹介できないぐらい現地に詳しくないならその仲介業者さんからの購入は考えた方がいいかもしれません。
海外への投資は情報が命です。
購入後のトラブル回避はコチラで公開
よくある失敗例も公開
・日本での仕事が忙しい中、合間を縫って現地に降り立つとその国は日本にない休日の最中だった!!
どこの企業も休みで銀行も閉まっていてただの観光に終わる、、
・悩んで足を使って必死に現地の情報を集めたが、現地の日本人に聞いたら
すぐに解決しそんな事しなくてもよかった!!
・いざ契約となった時に現地に行かなければならない!?
そんな時間も無いのに、、、
などなど様々な失敗例をご紹介。
こちらも仲介業者の方から説明が必ずある部分が多いので、
説明がないようではその業者さんから購入を考えた方がいいかも、、
オマケ海外不動産を扱うのに不動産免許は必要ない!?
ご存知でしたでしょうか。
海外の不動産を扱うのに日本のように宅建などの資格は必要ないので、
必ず【信頼】できる、又は【身元】がはっきりしている
仲介業者から購入することをオススメします。
また現地のことをしっかり理解して、
【購入後】のことも相談できる仲介業者を選ぶようにしましょう
まとめ
完全保存版なのでこれからも逐一更新していきます。
またご質問を頂けましたら返信させて頂きますので、お気軽にお問合せ下さいませ。
また海外不動産投資向けのセミナーも無料で開催しておりますので
こちらも併せてご覧ください。
弊社不動産セミナー一覧はコチラ!!
現地の詳しい情報やその他の物件についてお話します。
関西で海外不動産はレッドビーンズ社へ!!
